Immobilien Inland - Chancen / Risiko

Die nachfolgend dargestellten Risiken (und Chancen) sind einige wesentliche Aspekte, die bei der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds berücksichtigt werden sollten.

Wiederverkaufswert
Die Gesamtrendite eines Immobilieninvestment hängt überwiegend vom Wiederverkaufswert der Immobilie ab - ein niedriger Wiederverkaufswert kann das Endergebnis eines über Jahre zuverlässig ausschüttenden Immobilienfonds erheblich ins Negative ziehen. Die Prognose dieses Wertes über einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren ist nur grob möglich; der Fondsanbieter sollte sich an dieser Stelle durch einen möglichst konservativen Ansatz auszeichnen. Dem Anleger ist zu empfehlen, die Annahmen durch Vergleich mit anderen, ähnlich strukturierten Projekten zu vergleichen. Andererseits kann ein guter Wiederverkaufswert die Gesamtrendite auch erheblich nach oben verändern.

Vermietungsquote
Die Vermietungsquote beeinflußt in hohem Maße die laufenden Ausschüttungen (und indirekt auch den Wiederverkaufswert). Dies bezieht sich nicht nur auf den aktuellen Vermietungsstand (und die Laufzeit der vorhandenen Mietverträge). Der Anleger sollte zunächst die angestrebte Vermietungsquote während der Laufzeit prüfen - zum Beispiel im Vergleich zu ortsüblichen Leerstandsquoten. Darüber hinaus ist zu achten auf die Annahmen bezüglich Leerstandsfristen und zusätzliche Kosten, die im Falle der Wiedervermietung voraussichtlich entstehen.

Fremdkapitalzinsen
Häufig greifen geschlossene Immobilienfonds nicht nur auf das von den Anlegern zur Verfügung gestellte Eigenkapital zurück, sondern nehmen darüber hinaus auch Bankdarlehen auf. Aus den laufenden (Miet-) Einnahmen werden nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgungsleistungen bestritten. Sofern die Laufzeit des Darlehens kürzer ist als die des Fonds, sollte der Anbieter mit realistischen Zinsen für die Anschlußfinanzierung kalkuliert haben.

Währungsrisiken/-chancen
Auch bei inländischen Immobilienfonds können sich Währungsrisiken ergeben. Die Fonds nehmen häufig Darlehen zur Co-Finanzierung auf; wenn diese Kredite in einer fremden Währung aufgenommen werden (z.B. in Schweizer Franken), lassen sich oft Zinsvorteile realisieren. Diesem Vorteil steht als Risiko allerdings ein sich möglichweise ungünstig entwickelnder Wechselkurses gegenüber.

Fertigstellungsrisiko
Sofern der Anleger nicht in ein bereits bestehendes Objekt investiert (gleich, ob gerade fertiggestellt oder gebraucht erworben), besteht ein Fertigstellungsrisiko. Dieses kann sich u.a. auf folgende Aspekte beziehen

• höhere Fertigstellungskosten
• Mängel bei der Bauausführung (die Folgekosten oder Verzögerungen nach sich ziehen)
• späterer Fertigstellungszeitpunkt (der verspätete Mieteinnahmen nach sich ziehen kann)